Thứ 609222017

Last update10:15:37 AM

Phương Pháp Định Lượng Cầu Trong Phân Tích Thị Trường Nhà ở Đô Thị

 Trong nhiều năm qua, thị trường nhà ở đô thị Thành phố Hà Nội luôn biến động và phát triển bất ổn định. Tình trạng mất cân bằng cung cầu thường xuyên xảy ra. Hiện tượng độc quyền trên thị trường có nguy cơ tăng mạnh. Giao dịch ngầm trên thị trường vẫn tiếp diễn. Hàng hóa cung cấp cho thị trường không đủ đáp ứng cầu. Do thiếu tính minh bạch trên thị trường, một số đối tượng kinh doanh bất động sản bao gồm các doanh nghiệp, cá nhân được hưởng những ưu đãi từ chính quyền địa phương, từ nhà đầu tư, có lợi thế nắm giữ những vị trí đất đẹp để xây dựng nhà ở hoặc có thể mua gom số lượng hàng hóa nhà ở lớn. Họ có xu hướng đẩy giá lên cao. Điều này gây ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động giao dịch thường xuyên trên thị trường. Những vấn đề nảy sinh trong thị trường nhà ở đô thị đòi hỏi các chuyên gia bất động sản phải có những đánh giá, phân tích cụ thể để đưa ra những nhận định chính xác về tình hình hoạt động của thị trường nhà ở đô thị Hà Nội hiện nay.

Trên thực tế, các chuyên gia bất động sản thực hiện các phân tích thị trường nhà ở đô thị Hà Nội đều dựa trên phương pháp định tính. Những phân tích của họ chủ yếu dựa trên những hiện tượng xảy ra để phân tích, chưa có những căn cứ cơ sở trên các số liệu thống kê thông tin thị trường cụ thể. Nguyên nhân là do việc sử dụng phương pháp định lượng để phân tích thị trường nhà ở đô thị vẫn là một vấn đề khó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Do đó, hầu hết công tác dự báo nhu cầu nhà ở của các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở chỉ mang tính ước đoán, áp đặt chủ quan, khó định lượng. Bài viết này, tác giả đề xuất giải pháp định lượng nhu cầu nhằm phục vụ cho các hoạt động phân tích thị trường nhà ở đô thị.

 Giải pháp định lượng nhu cầu này có thể được áp dụng để phân tích xu hướng ở tầm vĩ mô, thái độ của người dân trong phát triển đô thị và các dự án nhà ở trong đô thị cũng như cụ thể hóa trong phân tính nhu cầu cho một dự án đầu tư phát triển đô thị. Phần dưới đây giới thiệu cụ thể phương pháp này.

1. Đặc điểm cầu trong thị trường nhà ở đô thị

Cầu đối với một bất động sản cụ thể bắt nguồn từ nhu cầu có khả năng thanh toán của khách hàng đối với bất động sản đó và các dịch vụ được cung cấp tại chính vị trí của bất động sản. Ví dụ: Cầu có các cửa hàng bán lẻ máy tính cá nhân trong khu phố trung tâm buôn bán bắt nguồn từ nhu cầu của khách hàng có khả năng mua sản phẩm máy tính cá nhân của cửa hàng cung cấp tại khu vực đó. Cầu đối với nhà ở chung cư cao tầng bắt nguồn từ nhu cầu có khả năng mua nhà chung cư của người dân tại địa phương đó

Phân tích thị trường nhà ở đô thị thường nảy sinh trường hợp cầu vượt giới hạn cân bằng (cầu vượt giới hạn). Cầu vượt giới hạn khi cầu đối với loại nhà ở đưa ra thị trường vượt quá cung ở mức giá cân bằng hiện tại trong kỳ tương lai.

Hình dưới giải thích cho trường hợp này. Do đặc điểm của thị trường nhà đất ở đô thị, trong kỳ ngắn, cung ít thay đổi ( đường cung trong hình A là chiều dọc, nghĩa là đường cung không co giãn ). Sự thay đổi từ điểm A đến A’ trong đường cầu từ D1 đến D2 là nguyên nhân làm giá tăng lên từ mức cân bằng cũ ( PRE ) đến mức cân bằng mới  (PR1). Điều này thể hiện cầu về nhà ở tăng nhiều hơn ở mức (PRE). Như vậy cầu vượt giới hạn. Các chủ đầu tư bắt đầu kế hoạch cho những dự án mới. Ở kỳ dài hạn, khi đường cung thay đổi tăng lên ( ví dụ từ S2 đến S3 ) với mỗi Dự án xây dựng được thực hiện xong cung về nhà ở tăng kéo PR1 trở lại điểm cân bằng cũ.

Nếu đường cung thị trường dịch chuyển từ S1 đến S2, hoặc từ S2 đến S3, nhà đầu tư có thể bán hoặc thuê nhà ở với mức giá cao hơn ( PR2 thay cho PRE ) so với kỳ ngắn hạn. Hiện tượng này thúc đẩy nhà đầu tư cần thực hiện  “ Tìm hiểu thị trường “. Họat động “ tìm hiểu thị trường” bao gồm việc xác định khi nào cầu về nhà ở sẽ vượt quá cung ở kỳ hiện tại và việc xác định đầu tư xây dựng ở vị trí nào sẽ phù hợp nhất với nhu cầu khách hàng tiềm năng. Khả năng tìm hiểu thị trường xét ở mức độ nào đó là việc làm tất yếu của hoạt động đầu tư.

   

2. Phương pháp định lượng nhu cầu

    Phần dưới đây giới thiệu phương pháp lượng hóa nhu cầu về nhà ở tại khu chung cư trong nghiên cứu một dự án đầu tư. Cầu về nhà ở đô thị được xác định bởi số lượng khách hàng có khả năng mua nhà ở đô thị dựa trên thu nhập của họ. Cầu này chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, trong đó có các yếu tố nổi bật như, giá hàng hóa trên thị trường, thu nhập, số nhân khẩu trong một hộ gia đình, thu nhập hộ gia đình, thuế, những lợi ích tiên nghi và mong muốn của bản thân họ. Để có thể định lượng nhu cầu của khách hàng đối với một nghiên cứu đầu tư Dự án phát triển nhà ở đô thị, chúng ta phải xác định rõ những dữ liệu cần thíết cho hoạt động phân tích. Dữ liệu dùng cho phân tích lượng hóa nhu cầu của khách hàng có thể bắt nguồn từ rất nhiều nguồn. Nhìn chung, Dữ liệu này có thể phân làm hai loại:

Dữ diệu sơ cấp ( primary data ): Thu được từ những tiếp xúc trực tiếp hoặc thông qua phỏng vấn bằng phiếu điều tra hoặc bằng điện thoại với việc đặt những câu hỏi. Dự liệu này liên quan đến việc thăm dò thái độ của người mua, thuê nhà ở. Dữ liệu sơ cấp được lựa chọn, tham khảo ở một thời điểm xác định. Do thu thập dữ liệu sơ cấp cần chi phí rất lớn, nên hiếm khi có thể thực hiện thu thập dữ liệu theo phương pháp này để xác định chính xác nhu cầu của người mua hoặc người thuê tại một thời điểm.

Dữ liệu thứ cấp ( secondary data): Bắt nguồn từ những nguồn thông tin công cộng như báo cáo điều tra dân số, tài liệu uỷ ban quy hoạch địa phương và các Sở quản lý đô thị. Dữ liệu này được thu thập và phân tích từ nhiều nguồn khác nhau thường ít tốn kém hơn so với dữ liệu sơ cấp.

Phương pháp phân tích thị trường đề cập đến ở đây là dùng dữ liệu thứ cấp thay cho dữ liệu sơ cấp trong điều kiện cho phép. Lợi ích khi sử dụng dữ liệu thứ cấp là có thể đánh giá xu hướng, mong muốn tiêu thụ hàng hóa của người mua. Bất lợi cơ bản khi sử dụng dữ liệu này là tính chất không tập trung, phân tán. Dữ liệu này  không cho biết được những thông tin liên quan đến khả năng có thể của cá nhân người mua, người thuê và thái độ của họ như trường hợp sử dụng dữ liệu sơ cấp. Do đó, trong điều kiện khả năng tài chính cho phép, người ta vẫn thường phân tích nhu cầu trên thị trường bằng việc phối hợp sử dụng cả hai loại dữ liệu.

Sở đồ dưới mô tả phân tích nhu cầu về nhà ở đô thị bằng phương pháp định lượng. Phương pháp này được sử dụng để tiến hành nghiên cứu thị trường đối với mỗi dự án đầu tư phát triển nhà ở đô thị. Người ta cũng có thể sử dụng phương phát này để phân tích thị trường nhà ở đô thị cho một vùng, một thành phố.

 

Nhu cầu về nhà ở trong nghiên cứu khả thi một Dự án đầu tư phát triển nhà ở xuất phát từ hai nguồn: Nhu cầu của các hộ gia đình mới hình thành trong vùng nghiên cứu gọi là nhóm 1 và  nhu cầu của những hộ gia đình đang sinh sống ổn định trong vùng nghiên cứu gọi là nhóm 2.

Định lượng nhu cầu của các hộ gia đình mới hình thành trong vùng nghiên cứu ở nhóm 1 theo 5 bước sau:

Bước thứ nhất: Xác định tăng dân số trong kỳ tương lai. Nhu cầu của các hộ gia đình mới hình thành trong vùng nghiên cứu được định lượng dựa trên kỹ thuật tham chiếu dự báo tăng trưởng dân số. Kỹ thuật tham chiếu dự báo tăng trưởng dân số là phương pháp dự báo trên cơ sở ngoại suy. Kết quả dự báo được hiệu chỉnh bởi những người dự báo vấn đề phát sinh trong tương lai. Ví dụ, tham chiếu dân số chỉ ra rằng dân số trong vùng năm 1990 sẽ là 1 triệu, nhưng do thông báo mới đây kế hoạch di chuyển đến vùng của 500 công ty  trong một số năm tới, dự báo dân số sẽ tăng lên 1,1 triệu.

Dưới đây giới thiệu một số phương pháp đơn giản về  phương pháp tham chiếu dự báo tăng trưởng dân số. Ví dụ, chúng ta có số liệu dân số qua các thời kỳ ở bảng dưới.

Thời kỳ

Năm

Dân số

Thay đổi %

1

1982

145.000

--------

2

1983

150.000

0.034

3

1984

153.000

0.020

4

1985

155.000

0.013

5

1986

160.000

0.032

 

  Cách 1. Sử dụng hướng chiếu đơn giản

             Kỹ thuật chiếu đơn giản dựa trên công thức đối với đường thẳng

             g=a+bc

             Trong đó g là dân số, a là trục g, b là độ dốc của đường ( hoặc Dg/Dc) vàc là thời kỳ.

             Ví dụ: Sử dụng dữ liệu từ bảng trên, dự báo dân số cho năm 1987 có thể được suy đoán. trước tiên tính b như sau:

            

           Khi a=145000, Dân số ở thời điểm ban đầu, công thức cho thời kỳ thứ 6 trở thành

             g =145000+(3000) (6)

                  = 163000                      

Cách 2. Tham chiếu không theo đường thẳng

Khi quan hệ giữa dân số và thời gian không chắc chắn là đường thẳng, kỹ thuật tham chiếu không theo đường thẳng có thể định lượng tốt hơn. Kỹ thuật không theo đường thẳng dựa trên công thức

             Pt+n=Pt(1+r)n

 Trong đó :

                 Pt+n là dân số thời kỳ dự báo

             t là thời điểm hiện tại

             n là thời điểm tương lai

             Pt là dân số thời kỳ hiện tại

             r là tỷ lệ tăng trưởng dân số trong thời kỳ quá khứ, được xác định

            

            m là chu kỳ

             N thời kỳ cuối cùng của dữ liệu quá khứ.

            Ví dụ: Sử dụng dữ liệu từ bảng dữ liệu trên, dân số thời kỳ thứ 6 ( 1987) có thể được duy đoán như sau. Đầu tiên tính r :

           

 

 

               Sau đó Pt+n được tính như sau :

            Pt+n = 160000(1+0.0248)1

            = 163968

 Cách 3. Phương pháp trung bình có trọng số

             Đối với kỹ thuật này, thay đổi % được tính toán để thu được tỷ lệ tăng trưởng trung bình. Sử dụng dữ liệu bảng trên ta có cách giải thích  đơn giản nhất để tính toán tỷ lệ tăng trưởng giữa thời kỳ 1 và 2 điểm xuất phát là thưòi kỳ 1, tỷ lệ tăng trưởng tiếp theo 2 đến . . . ..Khi mà tỷ lệ này tính được, công thức dưới đây được sử dụng để tính toán

             Pt+n=Pt(1+r)

             Trong đó:

           

 

                w là yếu tố ảnh hưởng

            X là tổng những yếu tố ảnh hưởng

            Ví dụ: Tính toán tỷ lệ tăng trưởng trong bảng trên được tính toán như sau:

            R=[1/(1+2+3+4)][(0.034)(1) +(0.020)(2)+(0.013)(3)+(0.032)(4)] = 0.0241

            Sau đó Pt+n có thể tính như sau :

 Pt+n= 160000(1+0.0241)=163856

Người ta thường sử dụng phương pháp này để tìm cách dự báo tốt nhất dân số quá khứ

 

Cách 4.Phương pháp trung bình trượt

            Kỹ thuật này yêu cầu tính toán tỷ lệ tăng trưởng trung bình cho thời kỳ gần đây. Ví dụ, chúng ta có thể lựa chọn trung bình trượt hai hoặc ba năm. Khi tỷ lệ tăng trưởng trung bình trượt được tính toán, thì lại trở lại thành kỹ thuật trung bình có trọng số.

            Ví dụ, sử dụng trung bình trượt hai năm và dữ liệu trên, tỷ lệ tăng trưởng trung bình qua quãng hai năm đầu được tính như sau:

            

 Sau đó :

             Pt+n= 160000(1+0.0225)=163600

             Tỷ lệ trong phương pháp này là tỷ lệ tăng trưởng trong thời kỳ tương lai có thể rất gần với tỷ lệ tăng trưởng trong thời kỳ gần nhất. Ngược lại, thực nghiệm đánh giá dự đoán dân số quá khứ theo phương pháp trung bình trượt khác nhau đã giúp đỡ lựa chọn trung bình trượt phù hợp cho từng loại.

Cách 5.Tham chiếu tỷ số

            Phương pháp tỷ số được xây dựng trên phạm vi vùng lớn hơn, nhiều thông tin chính xác tham chiếu dân số. Như vậy, chúng ta có thể  lập kế hoạch dân số trong phạm vi đô thị bằng giả thiết theo tỷ lệ giữa dân số đô thị và dân số đất nước hiện tại. Công thức như sau :

             UPt+n = (UPt/SPt)(SPt+n)

             Trong đó

             UPt+n, ,UPlà dân số đô thị trong thời kỳ nghiên cứu và hiện tại

             SPt+n, , SPlà dân số đất nước trong thời kỳ nghiên cứu và hiện tại

            Ví dụ: Giả thiết dân số đất nước là 10.000.000 trong năm 1986 và mong muốn 10.500.000 trong năm 1987. Công thức cho UPt+n trở thành

             UPt+n=(160.000/10.000.000)(10.500.000) =168.000

 Như vậy, Với kỹ thuật tham chiếu dự báo dân số, chúng ta có thể dự báo được số lượng tăng trưởng dân số trong kỳ kế tiếp.

 Bước thứ hai: Định luợng số hộ gia đình phát sinh trong kỳ tương lai. Để biết được số hộ gia đình phát sinh trong kỳ tương lai chung ta tiến hành phân chia hợp lý tỷ lệ số người trong một hộ. Tỷ lệ này mang tính tương đối phụ thuộc vào định mức trung bình số người trong một hộ gia đình đang tồn tại trong xã hội. Ví dụ ở nước ta tính theo tiêu chuẩn dân số là 4 người/hộ. Việc sử dụng tỷ lệ này sẽ mang lại sự ổn định về số lượng hộ gia đình trong vùng nghiên cứu ở kỳ ngắn hạn.

 Thực tế tỷ lệ người/hộ thường được xác định thông qua kết quả điều tra dân số mới nhất trong vùng ( dữ liệu thứ cấp ). Thông thường, những phân tích này trong rất trường hợp chỉ ra rằng hầu hết các hộ gia đình mới phát sinh trong vùng nghiên cứu đều xuất phát từ nhập cư, một phần rất lớn là do nguyên nhân tự phát sinh số hộ mới.

 Bước thứ ba: Xác định số hộ gia đình mới phát sinh có nhu cầu mua nhà ở đô thị. Sau khi định lượng số hộ gia đình mới trong vùng nghiên cứu, chúng ta phải định lượng số hộ gia đình mong muốn có khả năng mua, thuê nhà ở đô thị. Bởi vậy, không phải tất cả những hộ mới đều có thể có đủ điều kiện mua, thuê nhà ở mới trong khu đô thị.

 Để thực hiện được bước này, điều kiện đặt ra là chia tách tổng số hộ mới thành hai dạng. Hộ có đủ điều kiện mua, thuê nhà ở trong khu đô thị và những hộ mới không có điều kiện mua,thuê nhà ở. Số hộ gia đình có đủ điều kiện mua, thuê nhà ở phụ thuộc vào nhiều yếu tố ảnh hưởng. Các yếu tố ảnh hưởng có thể kể ra ở đây bao gồm: Giá mua, thuê hàng hóa trên thị trường, thu nhập của các hộ gia đình, thuế mua bán, những lợi ích tin nghi và mong muốn của bản thân họ, khả năng vay ngân hàng trong kỳ kế tiếp.

 Với những dữ liệu về các yếu tố ảnh hưởng thu thập được, chúng ta có thể định lượng được số hộ gia đình có khả năng thanh toán tiền mua, thuê nhà ở trong khu dự án chung cư đang có dự định đầu tư xây dựng.

 Tỷ lệ một số hộ gia đình có khả năng mua nhà ở sẽ được lựa chọn thông qua bước chọn lọc từ thái độ mong muốn của họ muốn mua hay muốn thuê. Phần lớn phương pháp thực hiện để xác định tỷ lệ này phải thu thập dữ liệu sơ cấp trong kỳ hiện tại về thái độ mong muốn mua hoặc thuê. Việc thảo luận với người môi giới bất động sản hoặc người quản lý tài sản thường sẽ giúp đỡ hiệu quả cho công việc định lượng này.

 Bước thứ tư: Xác định tỷ lệ những người có đủ điều kiện mong muốn mua nhà ở tại các khu chung cư và tỷ lệ những hộ gia đình có đủ điều kiện dự định sẽ mua những ngôi nhà ở gia đình độc lập. Ở bước tính toán này, yếu tố ảnh hướng cơ bản đến tỷ lệ mong muốn của hộ gia đình mua các loại nhà khác nhau là giá của hàng hóa và số nhân khẩu trong một hộ gia đình, điều kiện tiên nghi và dịch vụ nơi ở.  Phần lớn định lượng  này được xác định chính xác từ dữ liệu sơ cấp (phỏng vấn những hộ gia đình mới để xác định thái độ người mua hiện tại).

 Bước cuối cùng: Xác định vị trí tiến hành xây dựng nhà ở chung cư. Ngay khi chúng ta có được định lượng số hộ gia đình mới dự kiến sẽ mua nhà ở chung cư, chúng ta phải thực hiện xác định vị trớ sẽ tiền hành xây dựng khu chung cư đó. Đây là bước quyết định, bởi vì vị trí sẽ tạo ra tỷ lệ thu hút đầu tư cho dự án. Việc xác định nhu cầu đối với vị trí và những đặc điểm cá biệt của ngôi nhà, như số phòng ngủ và tiện nghi, phụ thuộc vào các điều kiện cạnh tranh trong thị trường.

 Đối với trường hợp lượng hóa nhu cầu của những hộ gia đình đang sinh sống ổn đinh trong vùng nghiên cứu ở nhóm 2, chúng ta phải tiến hành phân chia số những hộ gia đình hiện có thành những nhóm sẽ dự kiến di chuyển chỗ ở thời kỳ kế tiếp và những nhóm không di chuyển chỗ ở. Phương pháp tốt nhất để thực hiện công việc này là tiến hành khảo sát hộ gia đình. Việc khảo sát yêu cầu các dữ liệu về kế hoạch di chuyển của các hộ gia đình. Những người môi giới bất động sản có thể thường xuyên cung cấp việc định lượng chính xác tỷ lệ của tất cả những hộ gia đình chuyển chỗ ở trong thời kỳ nghiên cứu.

3.Ứng dụng phân tích nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội

Phương pháp định lượng nhu cầu trình bày ở trên hoàn toàn có thể ứng dụng để tính tóan nhu cầu nhà ở tại các đô thị ở Việt Nam. Phạm vi nghiên cứu có thể là một phường, một quận hay một Thành phố. Khi áp dụng phương pháp này để phân tích thị trường trên phạm vi vùng địa lý có một số đặc điểm hơi khác biệt so với việc sử dụng  để phân tích thị trường cho từng dự án phát triển nhà ở đô thị. Dưới đây, chúng ta sẽ nghiên cứu trường hợp sử dụng phương pháp định lượng nhu cầu ở Thành phố Hà Nội. Qua đó, chúng ta sẽ đánh giá những đặc điểm của nó khi áp dụng thực thế.    

Giả sử rằng chúng ta chỉ sử dụng dữ liệu thứ cấp để nghiên cứu. Nghĩa là dữ liệu đầu vào bao gồm các kết quả điều tra, thống kê từ Cục thống kê Hà Nội, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội và một số đơn vị khác có số liệu liên quan để phân tích. Thời gian tiến hành nghiên cứu dự báo là năm 2007. Các số liệu thống kê dùng để dự báo tính từ 2002-2006.

Theo phương pháp nghiên cứu, nhu cầu về nhà ở Thành phố Hà Nội dựa trên hai nhóm hộ gia đình. Nhóm hộ gia đình phát sinh mới trong Thành phố Hà Nội năm 2007 do nguyên nhân di chuyển dân từ các nơi khác đến gọi là Nhóm 1. Nhóm hộ gia đình hiện có ở Thành phố có nhu cầu về nhà ở gọi là Nhóm 2.

 Xét nhu cầu về nhà ở của nhóm 1. Muc đích của việc tính tóan này là nhằm đánh giá thị trường về xu hướng, thái đội tiêu dùng nhà ở đô thị ở Hà nội nên quá trình phân tích sẽ tiến hành theo 3 bước.

 Bước thứ nhất. Dự báo số dân di chuyển đến Thành phố Hà nội ở năm 2007.         

Lựa chọn số liệu đầu vào là kết quả thống kê về điều tra dân di chuyển từ các nơi khác đến Thành phố Hà nội từ năm 2002 đến 2006 theo bảng sau:

 

Thời kỳ

Năm

Dân số

Độ lệch  

1

2002

65213

--------

2

2003

77415

0.158

3

2004

91274

0.152

4

2005

117301

0.222

5

2006

131153

0.106

 Nguồn: Cục Thống kê Hà nội

             Lựa chọn phương pháp trung bình có trọng số để tính. Ta làm như sau

 P2007=P2006(1+r)

          Trong đó:

         

 

          w là yếu tố ảnh hưởng

          X là tổng những yếu tố ảnh hưởng

          P là số dân di chuyển đên Hà nội dự báo cho năm 2007.          

          r =[1/(1+2+3+4)][(0.158)(1) +(0.152)(2)+(0.222)(3)+(0.106)(4)] = 0.1552

          Sau đó P2007 có thể tính như sau :

          P2007= 131.152x(1+0.1552)151.507 ( người)

          Như vậy, với số liệu thống kê ở trên, dùng phương pháp tính trung bình có trọng số, số dân di chuyển đến Thành phố Hà nội năm 2007 được dự báo khoảng 151.507 người. Kết quả tính toán trên chỉ dựa trên số liệu thống kê quá khứ. Trên thực tế có thể số liệu này sẽ bị ảnh hưởng bới các yếu tố tác động khác từ các chính sách của thành phố về nhập cư như : Điều kiện nhập khẩu, việc làm, điều kiện nhà ở. . .

Bước thứ hai: Dự báo số hộ gia đình phát sinh ở năm 2007.

        Trong trường hợp nghiên cứu ở Hà nội, chủ yếu số hộ gia đình phát sinh đều xuất phát từ nguyên nhân nhập cư nên trong tính toán này chúng ta cũng chỉ dự báo hộ gia đình phát sinh do nhập cư đến Hà nội ở năm 2007.

         Giả sử số người trong một hộ gia đình ở Hà nội là 4,5 người/hộ. Lý do chọn tỷ lệ này căn cứ theo tiêu chuẩn sinh đẻ hiện nay ở Hà nội mỗi gia đình có một đến hai con và theo số liệu thống kê của Công an Thành phố Hà nội năm 2005. Thực tế, để tính toán chính xác số liệu này cần phân chia số hộ gia đình nhập cư thành các loại như: độc thân, 2 người, 3 người, 4 người .  Việc phân chia này có thể thực hiện thông qua điều tra trực tiếp hoặc các số liệu thống kê thứ cấp từ các năm trước.

         Với giả thiết đặt ra ở trên cùng với số liệu di dân ở bước tính toán thứ nhất, chúng ta có tính được số hộ dân chuyển đến Hà nội dự báo cho năm 2007 sẽ là:

    (hộ gia đình)

 

Bước Thứ ba: Định lượng số hộ gia đình phát sinh có nhu cầu nhà ở.

         Đây là bước tính toán khó khăn vì việc xác định tỷ lệ hộ gia đình mong muốn có khả năng mua, thuê nhà ở đô thị Hà Nội rất khó. Theo lý thuyết thông thường ở bước thứ ba, chúng ta phải thực hiện điều tra bằng phương pháp xã hội học để tìm hiểu tỷ lệ về thái độ của các hộ gia đình mong muốn có đủ khả năng mua, thuê nhà ở. Tính toán tỷ lệ này phụ thuộc vào nhiều yếu tố như giá,  thu nhập, việc làm.

            Mục đích của tính tóan nhằm đánh giá thái độ, xu hướng nhu cầu của người dân  Hà nội đối với nhà ở nên chúng ta sẽ giả thiết tỷ lệ hộ gia đình phát sinh có nhu cầu về nhà ở theo dãy giá trị để làm cơ sở đánh giá. Giả thiết  lựa chọn các giá trị từ 0,3 đến 0,7. Quá trình tính toán xác định số hộ gia đình có nhu cầu về nhà ở năm 2007 theo bảng giá trị sau:

Tỷ lệ hộ gia đình có nhu cầu nhà ở

0.3

0.4

0.5

0.6

0.7

Số hộ gia đình phát sinh có nhu cầu về nhà ở ( hộ gia đình)

11.363

15.150

18.938

22.726

26.513

 Xét nhu cầu về nhà ở của nhóm 2. Để có căn cứ xác định nhu cầu về nhà ở của các hộ gia đình hiện đang sinh sống ở Thành phố năm 2006. Chúng ta sử dụng hai loại số liệu thứ cấp là kết quả điều tra dân số của Cục thống kê Hà nội năm 2006 và số liệu thống kê giao dịch mua bán được thực hiện ở Hà nội từ năm 2004 đến 2006 của Văn phòng Đăng ký đất và Nhà Hà nội. Phương pháp thực hiện như sau:

 

Trong đó:

T: Tổng số hộ gia đình ở Thành phố Hà Nội năm 2007 từ nguồn số liệu của Cục Thống kê Hà Nội

H: Tỷ lệ trung bình người/hộ lấy từ nguồn số liệu của Công an Thành phố Hà Nội cung cấp năm 2005

            Số hộ gia đình có nhu cầu về nhà ở được xác định  trên cơ sở tính toán tỷ lệ số hộ gia đình có khả năng mua, thuê nhà ở trong tổng số hộ gia đình ở Hà Nội. Tỷ lệ này được tính toán dựa trên cơ sở dự báo số lượng giao dịch mua bán ở Thành phố Hà nội năm 2007 thông qua các số liệu thống kê về giao dịch các năm trước đó ở Văn phòng Đăng ký đất và nhà Hà Nội

Thời kỳ

Năm

Số lượng giao dịch

Độ lệch  

1

2004

7126

-------

2

2005

5000

0.43

3

2006

5180

0.03

 

Nguồn : Văn Phòng Đăng ký Đất và Nhà Hà Nội (nay là VPĐK đất đai HN)

 

Sử dụng phương pháp trung bình trượt

 

 

Sau đó :

             P2007= 5180(1+0.023)=6371

 Trong đó, P2007 là số lượng giao dịch mua bán dự báo ở năm 2007.

Δ10 Tỷ lệ hộ gia đình có nhu cầu mua, thuê nhà ở sẽ là:

( %)

 

Số hộ có nhu cầu mua nhà ở trong năm 2007 (TM) sẽ là:

 TM=TxΔ= 729.688 (hộ gia đình) x 0,17(%) = 124.046 (hộ gia đình).

 Như vậy, sau khi tính toán theo phương pháp lượng hóa bằng việc sử dụng dữ liệu thứ cấp, chúng ta đã dự đoán được số lượng hộ gia đình có nhu cầu mua nhà ở vào thời điểm năm 2007 ở Hà nội sẽ theo bảng sau :

 

Tỷ lệ hộ gia đình có nhu cầu nhà ở

0.3

0.4

0.5

0.6

0.7

Số hộ gia đình phát sinh mới

11363

15150

18938

22726

26513

Tổng số hộ có nhu cầu về nhà ở

135409

139196

142984

146772

150559

 Với bảng số liệu này, chúng ta hoàn toàn có thể phân tích xu hướng, thái độ về nhu cầu của người dân thủ đô đối với nhà ở năm 2007. So sánh số liệu này với số liệu cung về nhà ở năm 2007, chúng ta có thể rút ra các kết luận sát với thực tế hoạt động của thị trường nhà ở đô thị Hà nội. Quá trình phân tích thực hiện như sau:

Đánh giá mối quan hệ cung, cầu về nhà ở Hà nội ở năm 2007 trên cơ sở so sánh mức cầu được tính toán ở trên với mức cung dự báo năm 2007. Mức cung này được tính toán dựa trên phương pháp tham chiếu theo đường thẳng.

Thời kỳ

Năm

Số m2 nhà ở xây dựng mới  hàng năm

Tỷ lệ thay đổi

1

2003

1284022

 ----------

2

2004

1418000

0.09

3

2005

1509500

0.06

4

2006

1620000

0.07

Nguồn: Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất  (nay là Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội)

Kết quả dự báo số m2 nhà ở xây mới sẽ cung cấp cho thị trường năm 2007 như sau

Độ lệch      

 

Khi a=1.284.022 (m2)

           Y=1.284.022+(83.994)x(5) = 1.703.992 (m2)

          Y là số mnhà ở được dự báo được xây dựng mới ở năm 2007. Giả sử tiêu chuẩn 1 hộ gia đình sử dụng 60m2 / hộ gia đình. So sánh với tổng số hộ có nhu cầu về nhà ở năm 2007 ở Hà nội chúng ta sẽ có bảng số liệu sau:

Tổng số hộ có nhu cầu về nhà ở ( hộ gia đình)

135.409

139.196

142.984

146.772

150.559

nhu cầu về diện tích nhà ở năm 2007 ( m2)

8.124.528

8.351.784

8.579.040

8.806.296

9.033.552

So sánh với  cung về nhà ở năm 2007

0.210

0.204

0.199

0.193

0.189

 

Như vậy, kết quả tính toán cho chúng ta rất nhiều đánh giá về thực tế tình hình thị trường nhà ở Hà nội trong năm 2007. Tỷ lệ đáp ứng nhu cầu về nhà ở Hà nội tính trung bình chỉ khoảng 20%. Trên thị trường nhà ở Hà nội, nhu cầu vượt quá mức cung hiện tại rất nhiều. Điều này phù hợp với đặc điểm của thị trường nhà ở đô thị trong kỳ ngắn hạn, cầu vượt giới hạn cân bằng. Trong một vài năm tới, không tính đến các yếu tố ảnh hưởng khác thì cung về nhà ở vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở.

 

4. Đánh giá khả năng áp dụng phương pháp định lượng cầu ở Hà Nội nói riêng và ở các đô thị Việt Nam nói chung

    Sử dụng phương pháp định lượng cầu trong phân tích thị trường trong thực tế áp dụng có một số ưu điểm sau:

Thứ nhất, bằng cách thu thập các số liệu thứ cấp từ các cơ quan quản lý đô thị chúng ta hòan toàn có thể dự báo nhu cầu về nhà ở trong phát triển đô thị tại một thời điểm dự báo nhất định. Nhờ phương pháp này, giảm được chi phí thu thập số liệu ban đầu đồng thời vẫn đánh giá được những ảnh hưởng về xu hướng, thái độ về nhu cầu nhà ở đô thị của người dân trong kỳ tương lai.

Thứ hai, phương pháp lượng hóa nhu cầu cho chúng ta dự báo chính xác về số lượng hộ gia đình có nhu cầu mua, thuê nhà ở đô thị trong kỳ nghiên cứu. Độ chính xác tính tóan của số liệu dự báo dựa trên việc thu thập số liệu thứ cấp đầu vào. Trong quá trình tính toán nếu chúng ta sử dụng thêm số liệu sơ cấp để phân tích, tính tóan trong một số khâu, bước thì kết quả tính toán mang lại sẽ chính xác. Ví dụ cho phân tích cầu trường hợp nghiên cứu ở Hà Nội tại bước thứ ba khi xét nhóm hộ gia đình phát sinh nếu sử dụng số liệu điều tra trực tiếp về nhu cầu của hộ gia đình mua, thuê nhà ở đô thị thì kết quả tính toán được sẽ chính xác hơn nhiều.

Thứ ba, sử dụng phương pháp lượng hóa nhu cầu để nghiên cứu thị trường nhà ở đô thị trong phạm vi một vùng sẽ có ý nghĩa giúp cho việc đánh giá thái độ, xu hướng tiêu dùng của người dân trong vùng. Dùng phương pháp này để nghiên cứu thị trường cho từng trường hợp cụ thể về dự án phát triển đô thị trên cơ sở sử dụng dữ liệu đầu vào bao gồm cả sơ cấp và thứ cấp sẽ đánh giá chính xác tính khả thi của Dự án. Định lượng nhu cầu đối với từng loại nhà ở đô thị như nhà chung cư, nhà ở gia đình, biệt thự. Thông qua các số liệu tính toán, nhà đầu tư sẽ xem xét và đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn về  loại căn hộ, kiểu nhà ở, tiện nghi. Do đó tính khả thi của Dự án được nâng cao.

 

Thứ tư, Phương pháp dựa trên những số liệu cụ thể nên kết quả phân tích thị trường có tính thuyết phục cao. Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, chúng ta bổ sung thêm đánh giá các yếu tố ảnh hưởng như điều kiện tự nhiên, chính trị, kinh tế, xã hội sẽ tạo lên một kết quả phân tích có chất lượng cao.

Thứ năm, trên cơ sở định lượng mức cung, nhu cầu, kết quả phân tích có thể đánh giá được điểm cân bằng cung - cầu làm cơ sở cho việc định hướng phát triển sản phẩm nhà ở của các nhà đầu tư.

Bên cạnh những điểm mạnh của phương pháp định lượng này, quá trình áp dụng phương pháp gặp một số khó khăn sau :

Khó khăn thu thập dữ liệu. Để có kết quả phân tích được chính xác, đòi hỏi khâu thu thập dữ liệu ban đầu để nghiên cứu thị trường khá phức tạp. Phương pháp yêu cầu tổng hợp tính toán, xử lý khối lượng dữ liệu lớn từ nhiều nguồn khác nhau. Nếu các nguồn dữ liệu thu thập được không chính xác dẫn đến kết quả tính toán không tốt Dữ liệu thu thập ban đầu phải bao gồm cả dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp nên tốn nhiều chi phí thu thập dữ liệu.

Khó khăn trong công tác tính tóan chỉ số trong các bước tiến hành phân tích. Kết quả phân tích sẽ không thuyết phục nếu sử dụng số liệu tham chiếu không chính xác như : Tỷ lệ người/hộ gia đình, tỷ lệ nhu cầu thái độ của người mua đối với hàng hóa nhà ở. Đối với trường hợp nghiên cứu thị trường cụ thể cho từng dự án đầu tư phát triển nhà ở thì phải cần thêm chỉ số phân loại về tỉ lệ hộ gia đình có nhu cầu về nhà ở phân theo các loại nhà ở là chung cư, nhà ở gia đình, biệt thự . . . Tỷ lệ nhu cầu đối với tiện nghi sinh hoạt, tỷ lệ nhu cầu đối với vị trí địa lý dự kiến xây dựng nhà ở, tỷ lệ nhu cầu trên cơ sở mức sống, tỷ lệ nhu cầu theo thu nhập. Nhìn chung việc định lượng những chỉ số này đòi hỏi phải thực hiện các cuộc điều tra tốn kém.

Khó khăn khi đánh giá các yếu tố ảnh hưởng. Phương pháp tính toán có nhược điểm không lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đối với thị trường trong quá trình phân tích. Do đó, Kết quả tính tóan mang tính khả thi chỉ khi xét đến các yếu tố ảnh hưởng. Công việc này mang tính chủ quan của nhà phân tích, rất khó khăn để đánh giá kết quả sát với thực tế.

Khó khăn đánh giá kết quả phân tích. Kết quả phân tích thị trường theo phương pháp tính toán này trong phạm vi một vùng ( thành phố) rất tốt. Nó cho biết xu hướng dự báo nhu cầu. Đối với phân tích thị trường cho từng dự án phát triển nhà ở cụ thể, phương pháp này chỉ tốt khi sử dụng để nghiên cứu tiền khả thi dự án. Để sử dụng trong nghiên cứu khả thi dự án mang lại kết quả tốt thì đòi hỏi chi phí thu thập dữ liệu ban đầu cao.

 5. Kết luận

     Nghiên cứu trên đây đề xuất một phương pháp tính toán lượng hóa nhu cầu khi phân tích thị trường cho một Dự án đầu tư phát triển nhà ở nói riêng và khả năng dự báo xu hướng, thái độ nhu cầu cùa người dân đối với sự phát triển đô thị nói chung. Việc sử dụng phương pháp để định lượng nhu cầu người dân của Thành phố Hà nội về nhà ở tuy có bộc lộ một số nhược điểm trong quá trình tính toán nhưng nhìn chung đây là một phương pháp ưu việt có khả năng phân tích và đánh giá xu hướng dự báo nhu cầu về nhà ở đô thị ở thủ đô Hà Nội.

 Phương pháp tính toán định lượng nhu cầu trong phân tích thị trường nhà ở đô thị không những chỉ được dùng trong phân tích thị trường đối với từng dự án riêng lẻ phát triển nhà ở đô thị mà nó còn là một phương pháp thể hiện tính ưu việt khi tiến hành phân tích dự báo đánh giá xu hướng nhu cầu của dân cư đô thị. Làm cơ sở để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố xã hội, tự nhiên, chính sách của chính phủ trong điều tiết thị trường nhà ở đô thị.

 

N.V.H