Thứ 409202017

Last update10:15:37 AM

PHƯƠNG PHÁP LUẬN PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG CỦA MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

Phân tích thị trường có vai trò quan trọng giúp nhà đầu tư có thể nghiên cứu sâu về nhu cầu hàng hóa trên thị trường, định hướng phát triển một dự án sản xuất hàng hóa cung cấp cho thị trường. Đối với thị trường bất động sản, phân tích thị trường đặc biệt quan trọng bởi một số lý do sau:

Thứ nhất, do thị trường bất động sản có đặc điểm không hoàn hảo ở mức độ cao, đặc biệt do tính chất cá biệt về không gian giữa các bất động sản. Những thành viên tham gia vào thị trường phải có khả năng phân tích và tổng hợp thông tin đặc trưng riêng của từng đối tượng tham gia thị trường như người mua, người bán, nhà phát triển, người môi giới. Xây dựng phương pháp luận nghiên cứu thị trường sẽ hỗ trợ hiệu quả cho các đối tượng tham gia thị trường.

Thứ hai, phân tích thị trường là cơ sở thực hiện quyết định của các đối tượng tham gia thị trường với tư cách là một phân tích  tính khả thi của dự án đầu tư. Nghiên cứu thị trường là bước tiêu chuẩn đầu tiên cho việc xác định tính khả thi của dự án. Những thông tin đầu vào bao gồm tiềm năng cho thuê, khả năng sở hữu tài sản trong kỳ tương lai đối với tài sản cho thuê, mức độ mong muốn bán và giá cả đối với tài sản có thể bán được.

Thứ ba, với mục tiêu những việc nghiên cứu thị trường được thực hiện nhằm mục đích phát triển đầu tư các dự án kinh doanh xây dựng mới, phân tích thị trường là nguồn thông tin cho việc chuẩn bị những phương án kiến trúc. Phân tích thị trường trả lời những câu hỏi liên quan đến thiết kế kiến trúc ví dụ như cần khoảng không gian chung như thế nào cho cây xanh, có bao nhiêu phòng ngủ  và yêu cầu tiện nghi như thế nào, để đáp ứng nhu cầu của những người mua.

Cuối cùng, việc phân tích thị trường là yêu cầu thường xuyên của người cho thuê bất động sản về thái độ của người thuê đối với tài sản thương mại hoá. Việc phân tích thị trường thường phải bao gồm tổng hợp các thông tin được biết như nguồn vốn đầu tư, vấn đề bảo hiểm cho việc xây dựng, khoản tài chính thế chấp dài hạn.

Như vậy, một phương pháp luận về nghiên cứu thị trường của một dự án bất động sản sẽ trả lời sáu câu hỏi sau:

1. Tính khả thi của dự án này ?

2. Thị trường sẽ mở rộng trong thời kỳ tương lai như thế nào và tỷ lệ nào có thể thu hút đối với vị trí này ?

3. Khả năng trả giá của khách hàng là bao nhiêu ?

4. Nhu cầu phòng ở như thế nào?

5. Kích thước nhà ở như thế nào ?

6. Tiện nghi hoặc điều kiện đặc biệt nào cung cấp cho nhà ?

 I. Các bước tiến hành phân tích thị trường bất động sản

Nghiên cứu thị trường bất động sản có thể phân chia làm 3 giai đoạn.

- Giai đoạn thứ nhất bao gồm hai bước thực hiện yêu cầu bắt buộc của tất cả các dự án đầu tư và phạm vi nghiên cứu thị trường để đầu tư Dự án.

- Giai đoạn thứ hai gồm ba bước liên quan đến lựa chọn dữ liệu cầu và cung và phân tích những dữ liệu đó.

- Giai đoạn cuối cùng bao gồm quan hệ giữa dữ liệu cung và cầu và đưa ra kết luận.

Kết luận này được định lượng hoá như là những câu trả lời cụ thể về những vấn đề đặt ra khi tiến hành nghiên cứu thị trường

Bước 1: Xác định vấn đề cần nghiên cứu

Xác định vấn đề là sự cần thiết trước tiên đối với mọi công việc nghiên cứu khảo sát hoặc nghiên cứu dự án.

Bước 2: Khảo sát tính khả thi của dự án

Mặc dù điều kiện cung cầu có thể xuất hiện hoàn toàn phù hợp cho sự phát triển trong thị trường, nhưng có thể xuất hiện một vài yếu tố là nguyên nhân làm dự án bị từ bỏ hoặc bị chậm không thực hiện đúng tiến độ. Những yếu tố đó cần được nhận biết và được khảo sát sớm. Các tác nhân này phải kể đến:

  1. Quy hoạch
  2. Thiện chí (bao gồm hoạt động hợp tác chính quyền thành phố để thực hiện Dự án).
  3. Bãi đỗ xe (khoảng không gian không phù hợp cho chỗ để xe của cả nhân viên lẫn khách hàng)
  4. Tác động tiêu cực từ phía dân chúng (Khả năng tranh chấp xảy ra)
  5. Khả năng xâm nhập thị trường
  6. Ảnh hưởng đến môi trường (Những vấn đề độ ầm có cường độ theo qui định bắt buộc)
  7. Địa hình hoặc những vấn đề đất đai ( Độ dốc cao hoặc đất khô cằn . . .)

Bước 3: Xác định phạm vi thị trường

Những giới hạn địa hình về phạm vi thị trường nói chung được xác định bởi mật độ nhu cầu (ví dụ, tiềm năng người mua trên một km vuông). Tuy nhiên, phạm vi thị trường nhà ở chung cư, khi mà chúng không thường xuyên được mua bán, có thể rộng hơn phạm vi thị trường đối với những cửa hàng có vị trí phù hợp. Thiết lập ranh giới phạm vi thị trường chính xác dựa trên việc điều chỉnh những vấn đề pháp lý có liên quan. Sự chính xác thường mang lại sự hợp lý. Ví dụ: Chính sách pháp luật hoặc phạm vi điều tra dân số đôi khi được lựa chọn trong phạm vi đặc trưng của thị trường để đơn giản hoá lựa chọn dữ liệu cung và cầu. Do qui định chung, mật độ nhu cầu đối với hàng hoá được đề nghị về vị trí thấp hơn, do vậy tính chính xác thấp về những đòi hỏi trong việc thiết lập ranh giới phạm vi thị trường.

Thời gian dịch chuyển và khoảng cách cũng là những yếu tố tiêu chuẩn. Một phương pháp thiết lập ranh giới phạm vi thị trường cho việc phát triển khu dân cư là dựa vào mức độ thời gian di chuyển. Điều này bắt đầu bởi việc xác định thị trường hoặc phạm vi cạnh tranh trong đó những phòng ở có thể được thay thế bằng những phòng ở khác. Hình 1 dưới đây thể hiện một ví dụ về phạm vi thị trường được xác định bằng việc tìm kiếm nơi tập chung việc làm trong vòng 10 phút lái xe từ vị trí xuất phát và phạm vi giới hạn địa lý được xác định 10 phút lái xe theo tất cả các hướng từ mỗi vị trí tập trung việc làm đến điểm xuất phát. Mọi việc phát triển khu dân cư với những phòng ở để bán và xác định vị trí trong phạm vi này có thể được xem xét khi người cạnh tranh có thể thu hút những khách hàng ở cách xa những khu nhà ở. Ranh giới của thị trường có thể được hiệu chỉnh do sự xuất hiện của những rào chắn tự nhiên như vùng đầm lầy hoặc vùng đất ngập lụt và những đặc điểm dân số như việc tập trung những khu căn hộ có mật độ lớn. Như vậy, tiêu chuẩn thời gian di chuyển (10 phút hoặc 15 phút) phụ thuộc vào khía cạnh phạm vi đô thị và khả năng mạng lưới đường cao tốc.

 

Bước 4. Ước lượng cầu cho dự án

     Ước lượng cầu là bước tiêu chuẩn nhất trong việc chuẩn bị nghiên cứu thị trường. Nhu cầu đối với bất động sản là nhu cầu nguồn, nghĩa là nhu cầu đối với tài sản bắt nguồn từ nhu cầu của khách hàng đối với hàng hoá và dịch vụ được cung cấp ở vị trí đặc biệt. Ví dụ: Cầu về máy tính cá nhân ở các cửa hàng bán lẻ trong trung tâm buôn bán bắt nguồn từ nhu cầu địa phương đối với sản phẩm máy tính cá nhân của cửa hàng. Nhu cầu đối với nhà ở chung cư bắt nguồn từ nhu cầu địa phương đối với kiểu dịch vụ nhà ở mà nhà nước cung cấp. Những dịch vụ nhà ở này có thể bao gồm trách nhiệm bảo trì nhà ở, các tiện nghi như bể bơi, sân tennis, khoảng không gian sống . .

Vấn đề cuối cùng trong phân tích thị trường là cầu vượt giới hạn. Cầu vượt giới hạn tồn tại khi cầu đối với tài sản đưa ra thị trường vượt quá mức cung. Ví dụ, hình 2 thể hiện cung của thị trường được đáp ứng đầy đủ trong thời kỳ ngắn (đường cung trong hình A là chiều dọc, nghĩa là đường cung không co giãn). Sự thay đổi điểm A trong nhu cầu từ D1 đến D2 là nguyên nhân do giá và việc thuê tăng lên từ mức cân bằng cũ ( PR) đến mức cân bằng mới  (PR1). Những dấu hiệu này cho thấy nhu cầu về nhà ở nhiều hơn (ở mức PRE.); như vậy cầu vượt quá giới hạn tồn tại và các nhà phát triển bắt đầu kế hoạch những dự án mới. Trong thời kỳ dài hạn, khi đường cung thay đổi tăng lên (ví dụ từ S2 đến S3)  với mỗi một sự phát triển mới, cung bất động sản đáp ứng cầu và PR1 kéo lại điểm cân bằng cũ.

Nếu dự án phát triển làm cho sự dịch chuyển đường cung thị trường từ S1 đến S2, hoặc từ S2 đến S3, giá bán hoặc thuê nhà ở mức giá cao hơn ( PR2 thay cho PR)  vượt qua thời kỳ ngắn hạn. Điều này cần đến khả năng “ tìm hiểu thị trường “cả trong việc xác định khi nào cầu về phòng ở sẽ vượt quá cung hiện tại và trong việc xác định vị trí nào sẽ phù hợp nhất với nhu cầu khách hàng.

Phân tích cầu:

        Nhu cầu bất động sản liên quan đến số lượng khách hàng tiềm năng đối với hàng hoá và dịch vụ, thu nhập của họ và đặc điểm việc làm, những yếu tố nhân khẩu (kích cỡ hộ gia đình), giá, thuế, tỷ lệ lợi ích và những mong muốn. Trước khi giới thiệu vấn đề quan tâm đến những yếu tố trong việc định lượng nhu cầu đối với một dự án riêng biệt,  tính sẵn có của dữ liệu đối với các yêu tố này là rất quan trọng. Mặc dù dữ liệu cho phân tích cầu có thể bắt nguồn từ rất nhiều nguồn, nhưng có thể được phân làm hai loại.

  • Dữ diệu sơ cấp (primary data) thu được từ những tiếp xúc trực tiếp hoặc thông qua phỏng vấn  bằng điện thoại và đặt ra những câu hỏi. Những dữ liệu đó quan trọng đối với việc thăm dò thái độ của người mua và người thuê, lựa chọn, tham khảo ở một thời điểm xác định. Do thu thập dữ liệu này cần chi phí rất lớn, nên hiếm khi có thời điểm có thể xác định chính xác thái độ của người bán hoặc người thuê.
  • Dữ liệu thứ cấp (secondary data) bắt nguồn từ những nguồn công cộng như báo cáo điều tra dân số, tài liệu uỷ ban quy hoạch địa phương và các cơ quan quản lý nhà nước. Khi những dữ liệu này được thu thập và phân tích, chúng thường ít tốn kém hơn so với dữ liệu sơ cấp. Như vậy, phân tích thị trường ở mức độ nào đó có thể thay thế dữ liệu thứ cấp cho dữ liệu sơ cấp. Một ích lợi của dữ liệu thứ cấp là xu hướng có thể được kiểm tra thái độ tiêu thụ. Những bất lợi cơ bản của nó là chúng không thường xuyên cập nhật , có hệ thống và hơn nữa không cho biết được những thông tin cá nhân về thái độ người mua và người thuê.

Hình thái về nhu cầu trong hình dưới là một trong nhiều liên quan đến việc định lượng nhu cầu bất động sản. Mô hình dưới đây định lượng nhu cầu của khách hàng về bất động sản ví dụ dự án khu nhà ở chung cư mới. Mô hình này có thể hoàn toàn dễ dàng phù hợp với phân tích thị trường bất động sản khác.

Tương quan cung và cầu

     Nhu cầu tiềm năng đối với khu nhà ở chung cư xuất phát từ hai nguồn: Hộ gia đình mới và Hộ tự phát sinh. Bước đầu tiên trong việc định lượng nhu cầu hộ gia đình mới cho thời kỳ tiếp theo phải có kế hoạch và sau đó phải dự báo dân số. Không phải tất cả những hộ mới có thể có đủ điều kiện có một phòng ở mới trong khu chung cư. Phân tích điều kiện sẽ chia tách tổng số hộ trong số những hộ mới có đủ điều kiện có một phòng ở trong khu chung cư và những hộ mới không có khả năng. Hai yếu tố thông tin cần thiết cho phân tích điều kiện. Thứ nhất, điều kiện tài chính dự kiến trong thời kỳ kế tiếp phải được xác định rõ, bao gồm khả năng thế chấp, khả năng vay và thời gian trả. Thứ hai, người phân tích phải định lượng thu nhập của những hộ gia đình mới.

    Với những dữ liệu đó, chúng ta có thể định lượng được số hộ gia đình có thể thanh toán tiền mua phòng ở trong khu chung cư.

    Tỷ lệ một số hộ gia đình có thể có điều kiện mua nhà ở sẽ lựa chọn thuê thay cho việc mua. Phần lớn phương pháp thực hiện để xác định tỷ lệ này phải thu thập dữ liệu sơ cấp về thái độ mua hoặc thuê hiện tại; tuy nhiên, việc thảo luận với người môi giới bất động sản hoặc người quản lý tài sản thường sẽ cung cấp dự báo định lượng tương đối tốt.

    Việc phân đoạn cuối cùng khi thực hiện phân tích nhu cầu phải xác định tỷ lệ những người mua mà sẽ bán những phòng ở trong khu chung cư và tỷ lệ mà sẽ mua những ngôi nhà ở gia đình độc lập. Phần lớn những định lượng chính xác bắt nguồn từ dữ liệu sơ cấp (phỏng vấn những hộ gia đình mới để xác định thái độ người mua hiện tại).

    Ngay khi chúng ta có được định lượng số hộ gia đình mới dự kiến sẽ mua phòng ở chung cư, chúng ta phải thực hiện xác định vị trí bán ở các vị trí đặc biệt. Điều này là bước quyết định, bởi vì vị trí sẽ tạo ra tỷ lệ thu hút đầu tư cho dự án. Việc xác định nhu cầu đối với vị trí và những đặc điểm cá biệt của ngôi nhà, như số phòng ngủ và tiện nghi, phụ thuộc vào điều kiện cạnh tranh trong thị trường.

    Di dân tự phát (số hộ gia đình di chuyển đến vùng) là nguồn tiềm năng thứ hai của việc bán khu chung cư. Để định lượng nhu cầu di dân tự phát, số những hộ gia đình hiện có phải được phân chia những nhóm sẽ dự kiến di chuyển chỗ ở thời kỳ kế tiếp và những nhóm không di chuyển chỗ ở. Do việc phân chia như vậy nên phương pháp tốt nhất là phải khảo sát hộ gia đình. Việc khảo sát này yêu cầu dữ liệu về kế hoạch di chuyển của các hộ gia đình. Những người môi giới bất động sản có thể thường xuyên cung cấp việc định lượng chính xác tỷ lệ của tất cả những hộ gia đình chuyển chỗ ở trong thời kỳ nghiên cứu.

 

 Bước 5: Thiết lập điều kiện cung trong thị trường

 

    Việc định lượng cung nhà ở cạnh tranh trong thị trường có thể dựa trên  hai nguồn thông tin: (1) Giấy phép xây dựng và (2) những dự án hoàn thiện đã thực hiện mới đây. Sự sưu tầm dữ liệu về những dự án của các nhà đầu tư được biết đến như là khảo sát thị trường cạnh tranh.

    Những nhà phát triển bất động sản phải có được giấy phép xây dựng từ chính phủ địa phương trước khi bắt đầu xây dựng.  Một số giải pháp đối với dự án xây dựng bắt đầu từ giấy phép xây dựng nhà ở, nhưng đối với hầu hết những nghiên cứu thị trường chúng ta có thể thực hiện định lượng chính xác cung theo điều kiện bằng việc có được dữ liệu giấy phép xây dựng và biết khả năng cho phép thực hiện xong các dự án và thời gian trung bình của thời kỳ xây dựng đối với kiểu phát triển được thực hiện theo kế hoạch.

   Mặc dù việc phân tích giấy phép xây dựng cung cấp thông tin về số những phòng ở hoặc số lượng diện tích được cung cấp cho cung trên thị trường đang tồn tại nhưng việc phân tích không cho biết rõ nhiều về thị trường hiện tại. Chúng ta có thể có dữ liệu đó thông qua những dự án đã thực hiện xong mới đây thông qua khảo sát thị trường cạnh tranh. Việc khảo sát này cho những thông tin về những tài sản rõ ràng đã hoàn thiện trên thị trường:

1.Số và kiểu phòng ở (10 phòng ngủ, 30 phòng ngủ . . . .)

2. Diện tích phòng

3. Giá bán hoặc thuê

4. Diện tích và mật độ trên một ô đất

5. Số phòng ở được thuê hoặc bán. Từ đó chúng ta có thể tính toán được tỷ lệ thu hút.

6. Số phòng ở còn lại trên thị trường

7. Tiện nghi đề nghị và khả năng cung cấp nơi đỗ xe.

Bước 6: Tương quan cung và cầu

 

   Tương quan cung và cầu được xây dựng để trả lới cho những câu hỏi được đặt ra trong quá trình phân tích thị trường. Sự phân chia tổng nhu cầu nhà chung cư giữa đối tượng có nhu cầu và những đối tượng khác đề cập ở hình trên là kết quả trực tiếp từ tương quan cung và cầu. Sự tương quan này trả lời câu hỏi:- Thị trường sẽ mở rộng như thế nào trong thời kỳ tương lai và tỷ lệ nào có thể thu hút được khách hàng?

 Việc bán phụ thuộc vào dự án sẽ cạnh tranh như thế nào. Việc xác định chuẩn mực tiềm năng bán là kết quả một phần của phân tích giấy phép xây dựng và một phần về mặt pháp lý đối với phân tích thị trường về những cạnh tranh giữa các dự án khác nhau như thế nào.

Dữ liệu khảo sát thị trường cạnh tranh cơ bản để trả lời 4 câu hỏi về giá:

1.Có thể đáp ứng được bao nhiêu cho thị trường ?

2.Dạng phòng ở nào đáp ứng nhu cầu thị trường ?

3.Kích cỡ phòng ngủ như thế nào ?

4.Tiện nghi nào hoặc cơ sở hạ tầng đặc biệt nào nên được cung cấp ?

Giả thiết thông thường là với một mức giá cho một kiểu phòng, cỡ phòng và tiện nghi đã thu được thành công trong quá khứ và có thể sẽ thành công trong tương lai.

II. Kết luận

     Phân tích thị trường giữ vai trò quan trọng trong việc xác định tính khả thi của dự án bất động sản. Kết quả nghiên cứu thị trường là đầu vào quan trọng đối với phân tích tài chính. Với đầu vào và các bước phân tích sẽ giúp cho việc ra quyết định đầu tư.

Phân tích thị trường bất động sản có thể thực hiện với nhiều cách thức khác nhau nhưng để tiến hành thực hiện phân tích thị trường thì một phương pháp luận thống nhất sẽ là công cụ hữu ích cho việc tìm kiếm các giải pháp và ra quyết định có hiệu quả.

 

Tài liệu tham khảo:

1The real estate perspective - Halberts C.Smith, Jonh B.Corget - Illinois.Irwin - 1987

2. Enviromental management for real estate professionals - David C.Parks- Chicago – 1992

3. Housing and land in Hanoi - Hans Schenk , Trinh Duy Luan - Cultural publishing house - Ha Noi 2001

4. Real Estate Finance and Investments - William B.Brueggeman - Jeffrey D.Fisher

5. Giáo trình định giá đất và bất động sản khác  - Dự án định giá đất 5/1999 thuộc chương trình hợp tác Việt Nam Thuỵ Điển

6. Chuyên đề thị trường bất động sản - Tiến sĩ Phạm Sĩ Liêm- Hội khoa học và kỹ thuật xây xựng Việt Nam; Hà Nội năm 2001

7. Tạp chí Quản lý Nhà nước các năm 2000-2006

8. Tạp chí Nghiên cứu kinh tế các năm 2000 - 2006

N.V.H